其一，依照法律规定负责召集并引导法庭活动的推进。

而此时的行政法学，无论教材还是论文，皆有提出效能或效率原则的。行政效能原则的三个基本要求是：①行政活动应当遵循成本—效益分析。

[11] (二)被主流学说排斥 上述观点很快被主流学说所排斥。第四，行政机关在法规范适用场合作出行政行为时对行政效能原则的考虑和应用，有可能在行政行为被诉时接受司法审查。第二，效率原则不能作为检验执法和适法的标准[15]。第8条规定：国家对公务员实行分类管理，提高管理效能和科学化水平。[77]从成本—收益分析角度看，若不存在其他变量，这种现象当然也是行政手段效益最大化所明显反对的。

所谓制度建构，就是对规则、体系、机构的创设、调整、废止和完善。[58](台湾地区)黄锦堂：《行政法的概念、起源与体系》，载(台湾地区)翁岳生编：《行政法》(上册)，中国法制出版社2002年，第84页。从目的解释的角度来看，无法想象宪法在禁止国家通过无偿征收而取得公民私有财产的同时，却允许国家通过税收的方式，每年无偿取得公民房地产的部分价值。

下文探讨房产税税率受到何种限制。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的, 行政机关应当依法给予补偿。国务院、上海市人民政府、重庆市人民政府连续三天分别作出相应决策, 说明沪渝改革试点是国务院统一安排部署的, 试点目的是为国家层面的房地产税改革积累经验。就目前沪渝房产税改革试点的情况来看，房产税在两市的地方财政收入中不足1%，无法根本改善财政状况。

从房地产闲置行为能够推导出房地产所有人具有较强支付能力，对其设定税收义务是正当的。例如，如果房地产税税率为1%，房地产的收益相当于房地产价值的0.5%，那么，通过房地产税，国家在获得全部房地产收益之外，还每年没收公民房地产价值的0.5%。

是否符合必要性原则，取决于房地产税与其他替代手段之间在侵害程度和有效性方面的比较。总而言之，作为法律层面的权利，私法和公法财产权都不构成房地产税立法应当遵守的界限。其次，在公法领域，立法者也根据宪法财产权，规定各种公法财产权。在这种情况下，个人用自己的收入来承担税负，而不是用自己的税后收入购置的房地产来承担税负。

国家获得的个人所得税收入主要来自由单位代扣代缴的工薪阶层16，也进一步印证了这一点。由此看来，由于我国不存在只对房产收益而不对房产价值本身进行征税的传统，德国将财产税设计为收益税的传统，对我们没有借鉴意义，我们不能像德国联邦宪法法院那样从历史传统推导出只能对房地产收益征税的结论。12013年11月，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重要问题的决定》，提出加快房地产税立法并适时推进改革。这意味着，国家开征房地产税时，不得对纳税人的财产权进行过度干预，而是应当追求私人利益和公共利益之间的适当平衡。

19因此，任何以纳税人的财产本身而不是其收益作为课税对象的财产税，原则上都是不合法的。房地产税对公民私有财产的干预应当符合比例原则, 即应当服务于正当目的, 能够促进该正当目的实现, 干预措施处于必要限度, 并且不构成对公民财产权的过度负担。

在该案中，宪法诉愿人承担的包括财产税在内的各种税收总额超过其财产收益的一半，这就提出了税负是否过重、以致于侵犯财产权的问题。私法财产权保护个人财产不受私人侵犯。

在社会法领域，包括退休金给付请求权在内的社会保障权利对维护个人生活具有重大意义，也属于公法财产权。包括财产收益在内的非工薪收入虽然也应当承担个人所得税，但非工薪收入高度隐蔽，相应监管存在种种漏洞。为了避免侵犯公民的宪法财产权，立法者必须确保房地产税符合比例原则。摘要:  房地产税立法应在形式上和实体上符合宪法的要求。1988年，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，开征城镇土地使用税，同时规定个人住房用地享受免税待遇。13正是在税收收入不足的情况下，地方政府才纷纷通过出让国有土地来增加收入，以此作为填补缺口的权宜之计，这种做法显然不具有可持续性。

11与此相应，房地产税是否符合适当性原则的要求，取决于房地产税能否成为地方政府的主要收入来源，带来与土地出让金收入大致相当的财政收入。在取得、占有和消费财产的各个阶段，个人的支付能力以不同方式予以体现:公民收入越高，持有财产越多，消费越多尤其是消费奢侈品越多，都表明其支付能力越强;国家根据有关行为体现出来的支付能力设定纳税义务，符合量能课税原则。

参见徐宁、吴福象:《我国房地产税试点的绩效评价与政策优化研究》, 载《上海经济研究》2012年第4期, 第105-114页;畅军锋:《房地产税试点以来对房价影响之实证分析与探讨》, 载《经济体制改革》2013年第5期, 第153-157页;刘剑文:《论房地产税法的功能定位》, 载《广东社会科学》2015年第5期, 第228-229页。通过这一方式, 使得各级政府的财政事权和支出责任明确, 并得到相应的财力保障;另一方面, 也要培育地方税源, 建立稳定、可持续的地方税体系, 特别是要拓展地方税的范围。

综上所述，征收房地产税符合必要性原则的要求。按照这一看法，国家应当取消财产取得环节或者消费环节的税收。

因此，虽然国家已经对公民取得财产、消费财产的行为设定了纳税义务，这并不排斥国家继续对持有财产的行为进行征税。9因此，公法财产权立法并不天然地高于房地产税立法，并不构成房地产税立法的限制。实践中，在取得、持有和消费财产中一个以上环节征税，也是世界各国的普遍做法。16参见马剑平:《税负过重, 还是税负不公?》, 载《中国国情国力》2003年第1期, 第6页;丛雅静:《城镇居民收入差距与消费需求的关系研究---基于ECM模型》, 载《调研世界》2014年第6期, 第17页。

联邦宪法法院认为, 当时采用的应税价值计算方法使得不动产的应税价值被低估, 受到优待, 违反平等权条款的要求, 因此违宪。只有存在极端紧急情形时，国家才可以对财产价值本身进行征税。

根据第一款, 行政相对人持有的行政许可受到存续保障;根据第二款, 行政相对人因行政许可变更或者撤回而受到损失的, 有权得到补偿。8我国《立法法》第92条规定:同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章, 特别规定与一般规定不一致的, 适用特别规定;新的规定与旧的规定不一致的, 适用新的规定。

进行平衡的要求，充分体现在《宪法》第13条第3款对财产征收征用的规定中:一方面，该款规定了国家可以对公民的财产进行征收征用;另一方面，国家征收征用公民私有财产必须满足严格的条件，即只能为了公共利益的需要、必须有法律依据、并且必须根据法律进行补偿。对房地产征税，针对的是个人潜意识中认为真正属于自己的财产，因此，这构成了更大程度上的干预。

的确，个人所得税针对由个人与国家共享的所得，并不针对真正意义上属于个人的税后收入，而房地产税则针对个人通过税后所得所购置的财产，因此人们可能主观上认为房地产税对其权利侵害更大。其次，以预期收益作为税额上限，能够促进房地产所有人履行社会义务，将其非自住房地产用于租赁，满足他人的居住需求。只要有关税收带来了与房地产税相同的财政收入，那么，这种税收就是同等有效的，而不至于构成对房地产持有者财产权的干预。(一) 重复征税质疑 按照时间先后顺序，个人的经济活动可以分为取得财产、持有财产、消费财产等三个阶段。

综上所述，国家在设定房地产税税率时，应当确保税额不超过收益，即只能对收益进行征税，否则国家在取得全部收益之外，还对公民房地产价值进行逐步没收，这将侵犯公民私有财产权。如果取消这些限制，例如对所有超过满足基本居住需求的房产进行征税，则应税房产的总量将大幅度增加，从而带来更多财政收入。

在形式上，立法者务必遵守宪法关于立法权、立法程序等的规定;在实体上，立法者主要应当避免侵犯公民的基本权利。首先，提高个人所得税税率，并非是同等有效地增加财政收入的手段。

考虑到《基本法》对私人财产权的保障，分配财产收益时必须保证纳税人能够在实质上享有其经济上的成功，原则上应当保障纳税人能够将收益用于私人用途。陈征认为, 就财产税而言, 如果征税对象具有收益能力, 国家原则上只能针对财产经营成果进行征税。